DPE collectif, DTG et PPPT : trois documents à ne pas confondre en copropriété
L'essentiel
Le DPE collectif mesure la performance énergétique de l'immeuble et sert de base au projet de plan pluriannuel de travaux. Le PPPT, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les immeubles d'habitation de plus de 15 ans, programme les travaux sur 10 ans. Le DTG, facultatif pour une copropriété existante, dresse un état technique global de l'immeuble et peut dispenser du PPPT s'il ne révèle aucun besoin de travaux sur 10 ans.
En bref : quel document pour quel usage ?
Le DPE collectif mesure, le DTG examine, le PPPT programme. Ces trois documents se complètent mais ne répondent ni aux mêmes obligations ni aux mêmes questions.
| DPE collectif | DTG | Projet de PPPT | |
|---|---|---|---|
| Objet | Performance énergétique de l’immeuble | État technique global de l’immeuble | Programme de travaux sur 10 ans |
| Obligatoire ? | Oui, permis de construire antérieur au 1er janvier 2013 | Non pour une copropriété existante, sauf cas particuliers | Oui, immeubles d’habitation de plus de 15 ans |
| Réalisé par | Diagnostiqueur certifié DPE avec mention | Professionnel qualifié (architecte, bureau d’études, thermicien) | Professionnel qualifié, indépendant et assuré |
| Vote en AG | Majorité simple | Majorité simple | Majorité simple pour le commander, majorité absolue pour adopter le plan |
| Horizon | Valable 10 ans | Évaluation des travaux sur 10 ans | Échéancier sur 10 ans |
Le DPE collectif : la photographie énergétique
Le DPE collectif donne la classe énergie et la classe climat de l’immeuble, estime ses consommations et propose des recommandations de travaux. Depuis le 1er janvier 2026, il est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, y compris celles de 50 lots au plus.
Il est valable 10 ans. Il est annexé au carnet d’entretien et tenu à la disposition des copropriétaires. Le calendrier détaillé et le déroulement du vote sont expliqués dans notre article DPE collectif 2026.
Son rôle ne s’arrête pas à l’étiquette : le projet de PPPT est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements et du DPE. C’est la donnée énergétique de référence pour toute la suite.
Le DTG : l’état de santé complet de l’immeuble
Le diagnostic technique global (DTG) dresse un bilan de l’ensemble de l’immeuble, bien au-delà de l’énergie. Il comprend :
- l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires de construction ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ;
- une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les 10 années suivantes.
Quand est-il obligatoire ?
Le DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de 10 ans. Pour une copropriété existante, il reste facultatif, sauf si l’administration le demande à la suite de désordres constatés.
Le syndic inscrit tout de même la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les copropriétaires décident à la majorité simple de le faire réaliser ou non, et selon quelles modalités.
Un intérêt particulier : la dispense de PPPT
Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, la copropriété est dispensée d’établir un plan pluriannuel de travaux. Cette situation reste rare pour un immeuble ancien, mais elle mérite d’être connue.
Comme le DTG comprend un DPE de l’immeuble, coordonnez les deux démarches si vous envisagez un DTG. Vous éviterez de commander deux fois une analyse énergétique du même bâtiment.
Le PPPT : la feuille de route des travaux sur 10 ans
Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans. La taille de la copropriété n’entre plus en ligne de compte.
Le projet de PPPT comprend :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation de la performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
- une estimation de leur coût et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier sur 10 ans.
Deux votes en assemblée générale
- Commander le projet : les copropriétaires votent à la majorité simple pour confier le projet de PPPT à un professionnel, qui doit justifier de son indépendance et d’une assurance de responsabilité civile.
- Adopter le plan : ils votent ensuite à la majorité absolue pour adopter ou modifier le plan. Le projet devient alors le plan pluriannuel de travaux (PPT) de la copropriété.
Le maire ou le préfet peut demander le plan adopté à tout moment. S’il n’est pas transmis dans le délai d’un mois, l’administration peut faire établir un plan aux frais du syndicat des copropriétaires.
Le fonds de travaux : le financement
Le fonds de travaux finance les travaux prévus, dont ceux du plan pluriannuel. Il est alimenté chaque année par une cotisation des copropriétaires.
- Si un PPT est adopté : la cotisation annuelle ne peut être inférieure au plus élevé de deux montants, 2,5 % du montant des travaux prévus au plan ou 5 % du budget prévisionnel.
- Sans PPT adopté : elle doit atteindre au moins 5 % du budget prévisionnel.
Les sommes versées au fonds restent acquises à la copropriété : elles ne sont pas remboursées au copropriétaire qui vend son lot.
Dans quel ordre procéder ?
L’ordre le plus efficace pour une copropriété existante :
- Faire réaliser le DPE collectif, obligatoire et indispensable au PPPT.
- Décider en assemblée générale de l’opportunité d’un DTG, en le coordonnant avec le DPE.
- Commander le projet de PPPT, sauf dispense par un DTG.
- Adopter le plan et ajuster la cotisation au fonds de travaux.
Chaque étape alimente la suivante. Un DPE collectif solide évite de construire un plan de travaux sur des hypothèses.
Préparer votre copropriété
Diag Energie réalise le DPE collectif, première pièce de cet ensemble. Le DTG et le projet de PPPT relèvent de professionnels aux compétences spécifiques : le rapport de DPE leur sert de donnée d’entrée.
Pour connaître notre méthode et les documents à préparer, consultez la page DPE collectif. Les syndics trouveront une présentation de notre accompagnement sur la page Syndics et copropriétés, et peuvent nous adresser une demande de devis pour le conseil syndical.