Audit énergétique à la vente d'une maison classée E, F ou G : obligation, contenu, validité
L'essentiel
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025 ; la classe D suivra le 1er janvier 2034. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite et reste valable 5 ans. Il propose des parcours de travaux chiffrés, sans obliger le vendeur ni l'acheteur à les réaliser.
Quels biens sont concernés ?
L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété (plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire) dont le DPE affiche une classe E, F ou G. C’est la classe du DPE en cours de validité qui déclenche l’obligation.
| Classe du DPE | Audit obligatoire pour les promesses ou actes signés |
|---|---|
| F et G | depuis le 1er avril 2023 |
| E | depuis le 1er janvier 2025 |
| D | à partir du 1er janvier 2034 |
L’outre-mer suit un calendrier différent.
L’audit ne concerne pas la vente d’un appartement en copropriété, même classé F ou G. Il ne concerne pas non plus la location.
Quand faut-il le remettre à l’acquéreur ?
L’audit est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien. Il fait ensuite partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte de vente.
En pratique, il faut donc l’anticiper. Attendre d’avoir trouvé un acheteur pour le commander retarde la commercialisation, puisque l’audit doit être disponible avant les visites.
Que contient l’audit énergétique ?
L’audit part d’un état des lieux du logement, puis propose au moins deux parcours de travaux pour atteindre une rénovation performante.
Le parcours par étapes
- La première étape doit permettre un gain d’au moins deux classes énergétiques et traiter au moins deux postes d’isolation (murs, toiture, planchers bas ou menuiseries, par exemple).
- L’étape finale doit atteindre au moins la classe B.
Le parcours en une seule étape
Une seconde proposition présente une rénovation globale réalisée en une fois, avec le même objectif de performance.
Le parcours aménagé
Lorsque des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou un coût disproportionné, empêchent d’atteindre la classe B, un parcours aménagé est possible. Il vise au minimum la classe C, D ou E pour un logement classé respectivement E, F ou G avant travaux.
Les chiffres et les aides
Pour chaque parcours, l’audit estime le coût des travaux et les économies d’énergie attendues. Il mentionne aussi les principales aides financières mobilisables, nationales et locales.
Audit énergétique et DPE : quelle différence ?
Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement. L’audit vient le compléter : il présente des scénarios de travaux pour améliorer cette performance.
| DPE | Audit énergétique réglementaire | |
|---|---|---|
| Rôle | Mesurer la performance | Proposer des parcours de travaux chiffrés |
| Biens à la vente | Tous les logements | Maisons et monopropriétés classées E, F ou G |
| Location | Obligatoire | Non concerné |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Recommandations de travaux | Oui, générales | Parcours détaillés, coûts et gains estimés |
Combien de temps l’audit est-il valable ?
L’audit énergétique est valable 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.
Le calcul évolue au 1er janvier 2027 : le coefficient de conversion de l’électricité passera de 1,9 à 1,7 pour les DPE comme pour les audits. Les audits réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables. Ils pourront bénéficier, à partir du 1er janvier 2027, d’une mise à jour gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Notre article sur le coefficient de l’électricité détaille ce changement.
Pour une maison chauffée à l’électricité, ce changement peut modifier la classe du DPE. Si la classe passe de E à D, l’audit n’est plus exigé à la vente avant 2034.
Qui peut réaliser l’audit ?
L’audit doit être réalisé par un professionnel répondant à des qualifications précises. La liste diffère selon le bâtiment :
- pour une maison individuelle : bureaux d’études qualifiés en audit énergétique de maison individuelle, entreprises certifiées « RGE offre globale », architectes inscrits à l’ordre ayant suivi une formation, ou diagnostiqueurs immobiliers certifiés disposant de l’attestation requise ;
- pour un immeuble de plusieurs logements en monopropriété : bureaux d’études qualifiés pour l’audit des bâtiments d’habitation collective, ou architectes inscrits à l’ordre ayant suivi une formation.
Avant de commander l’audit, vérifiez que le professionnel dispose bien de la qualification adaptée à votre bien.
L’audit oblige-t-il à faire des travaux ?
Non. L’audit est une obligation d’information de l’acquéreur. Ni le vendeur ni l’acheteur ne sont tenus de réaliser les travaux proposés.
Il reste un outil utile pour les deux parties. Le vendeur montre qu’il connaît son bien et les solutions pour l’améliorer. L’acheteur dispose d’ordres de grandeur pour bâtir son budget de rénovation.
Un acquéreur qui envisage une rénovation aidée devra respecter les conditions propres à chaque aide. Par exemple, MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur exige un audit énergétique avant et après travaux, un rendez-vous préalable avec France Rénov’ et l’accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov’. Depuis le 1er septembre 2026, elle ne peut plus être accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux dans une maison individuelle.
Préparer la vente : commencer par le DPE
La première étape reste le DPE. C’est sa classe qui détermine si l’audit est exigé. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable : il faut en faire établir un nouveau avant de mettre en vente.
Diag Energie réalise le DPE et l’ensemble des diagnostics de vente à Arras et dans le Pas-de-Calais. Pour aborder la vente avec méthode, lisez aussi notre article Le DPE, un appui dans la négociation.