Diagnostics location : le dossier de diagnostic technique à annexer au bail

Quels diagnostics fournir pour louer un logement ?

Le bailleur regroupe les diagnostics dans un dossier de diagnostic technique (DDT), qu’il annexe au bail à la signature et lors de chaque renouvellement. Le contenu dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa situation.

Diagnostic	Quand est-il exigé ?	Validité pour la location
DPE	Pour tout logement, sauf exceptions	10 ans
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	Illimitée sans plomb au-delà du seuil, sinon 6 ans
Électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans
État des risques	Logement situé dans une zone exposée	Moins de 6 mois
Bruit	Logement situé dans une zone de bruit d’aéroport	—
Amiante (parties privatives)	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Tenu à disposition, non annexé

Le DDT peut être transmis par voie électronique, sauf si le bailleur ou le locataire s’y oppose.

Le DPE : la pièce centrale du dossier

Le DPE est valable 10 ans. Attention aux anciens diagnostics : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré au 1er janvier 2025.

Le DPE conditionne aussi la décence du logement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique pour les baux signés, renouvelés ou reconduits. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034. Notre article Interdictions de louer détaille ce calendrier et le projet de loi en cours.

Dans l’annonce, le bailleur doit afficher les classes énergie et climat et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie. Pour un logement classé F ou G, il ajoute la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Pour un logement chauffé à l’électricité, le coefficient de conversion a baissé le 1er janvier 2026 et baissera de nouveau le 1er janvier 2027. L’étiquette d’un DPE existant peut être mise à jour gratuitement, sans nouvelle visite : voir notre article sur le coefficient de l’électricité.

Électricité et gaz : les installations de plus de 15 ans

Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Pour la location, ils doivent dater de moins de 6 ans à la signature du bail.

Un diagnostic réalisé pour une vente, valable 3 ans dans ce cadre, peut être annexé à un bail s’il date de moins de 6 ans.

Ces diagnostics informent le locataire sur l’état de l’installation et les risques pour sa sécurité. Ils n’exonèrent pas le bailleur de ses obligations : un logement loué doit rester décent, avec des installations électriques et de gaz conformes aux normes de sécurité.

Plomb : les logements construits avant 1949

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour louer un logement construit avant le 1er janvier 1949. Sa validité est illimitée si aucun revêtement ne dépasse le seuil de 1 mg/cm². Dans le cas contraire, il doit dater de moins de 6 ans à la signature du bail.

Si des revêtements dégradés contiennent du plomb au-delà du seuil, le bailleur doit faire réaliser des travaux. Le non-respect de ces obligations engage sa responsabilité pénale, et le locataire peut demander l’annulation du bail ou une diminution du loyer.

État des risques : à remettre dès la première visite

L’état des risques informe le locataire des risques auxquels le logement est exposé : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte. Il doit :

• dater de moins de 6 mois ;
• être remis dès la première visite, lorsqu’il y en a une ;
• être annexé au bail, et mis à jour si les informations ne sont plus exactes à la signature.

Le bailleur peut l’établir lui-même à l’aide du service en ligne officiel. Dans une zone exposée, l’annonce mentionne que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques. Dans le Pas-de-Calais, et notamment dans l’ancien bassin minier, prenez le temps de vérifier la situation exacte de votre commune.

Amiante : un document à tenir à disposition

Le diagnostic amiante des parties privatives concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fait partie du DDT mais n’a pas à être annexé au bail. Le bailleur doit le tenir à la disposition du locataire, qui peut le demander.

La surface habitable : une mention obligatoire du bail

La surface habitable n’est pas un diagnostic du DDT, mais elle doit figurer dans le bail. Si elle n’est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut agir en diminution de loyer.

Lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l’écart :

• il adresse sa demande au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ;
• le bailleur dispose de 2 mois pour répondre ;
• sans accord, le locataire peut saisir le juge dans les 4 mois suivant sa demande ;
• la baisse s’applique depuis la signature du bail si la demande est faite dans les 6 mois, sinon à partir de la date de la demande.

Faire mesurer la surface par un professionnel limite le risque d’erreur et de contestation.

Que risque le bailleur en cas de dossier incomplet ?

Un dossier incomplet ou erroné expose le bailleur à plusieurs recours :

• état des risques absent ou inexact : le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution du loyer ;
• DPE erroné : le locataire lésé peut demander des dommages et intérêts en justice ;
• logement non décent : le locataire peut saisir le juge, qui peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’aux travaux.

Constituer votre dossier de location

Diag Energie réalise l’ensemble des diagnostics de location à Arras et dans le Pas-de-Calais : DPE, plomb, électricité, gaz et mesurage de la surface habitable. Pour plusieurs logements, consultez notre page Bailleurs et investisseurs, ou faites une demande de devis.