Mesurage loi Carrez et loi Boutin à Arras et dans le Pas-de-Calais
Deux surfaces, deux usages. La surface Carrez s'impose à la vente d'un lot de copropriété. La surface habitable, dite « Boutin », doit figurer dans le bail. Une erreur de plus de 5 % peut coûter une partie du prix ou du loyer.
Deux mesurages, deux règles
La surface Carrez est la superficie privative d’un lot de copropriété. Elle correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.
La surface habitable, souvent appelée surface « Boutin », suit une définition proche. Elle exclut en plus, notamment, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas, ainsi que les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Les deux chiffres peuvent donc différer pour un même logement. Une véranda close et couverte peut entrer dans la surface Carrez, alors qu’elle est exclue de la surface habitable.
Quand sont-ils obligatoires ?
À la vente d’un lot de copropriété, la surface Carrez doit figurer dans la promesse et dans l’acte de vente. Elle ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement, ni aux lots de moins de 8 m². Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée.
À la location d’un logement vide ou meublé loué comme résidence principale, la surface habitable doit être indiquée dans le bail.
La loi n’impose pas de faire appel à un professionnel certifié. Un mesurage fait par un professionnel assuré évite cependant les erreurs et leurs conséquences.
En cas d’absence ou d’erreur
À la vente :
- sans mention de la surface Carrez, l’acquéreur peut demander la nullité de la promesse ou de l’acte, au plus tard un mois après l’acte authentique ;
- si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle de l’acte, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle. L’acquéreur dispose d’un an après l’acte authentique pour agir ;
- si la surface est supérieure, aucun supplément de prix n’est dû.
À la location :
- si la surface habitable n’est pas mentionnée, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure de la préciser ;
- si la surface du bail dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Le propriétaire a 2 mois pour répondre. À défaut d’accord, le locataire peut saisir le juge dans les 4 mois qui suivent sa demande.
Comment se passe la visite
Le mesurage se fait pièce par pièce. Nous relevons les hauteurs sous plafond pour exclure les zones de moins de 1,80 m. Nous notons les surfaces annexes non comptées. Toutes les pièces doivent être accessibles, y compris les combles aménagés et les dépendances. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont utiles pour identifier les lots.
Le rapport
Le rapport donne la surface totale et le détail par pièce, avec les surfaces exclues et leur motif. Il est remis le jour même de la visite.
Dans le bâti arrageois
Quand un appartement occupe le dernier étage d’une maison de ville ancienne divisée en lots, les parties mansardées de moins de 1,80 m peuvent réduire nettement la surface retenue. Un mesurage précis évite d’annoncer une surface fausse.
Le mesurage se commande avec les autres diagnostics du pack vente ou du pack location. Pour un chiffrage, demandez un devis.
Mis à jour le
Sources officielles : Légifrance — Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (superficie du lot vendu) · Légifrance — Article 4-1 du décret du 17 mars 1967 (définition de la superficie privative) · Légifrance — Article 4-2 du décret du 17 mars 1967 (lots de moins de 8 m²) · Légifrance — Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation (surface habitable) · service-public.fr — Rédaction du bail d'habitation, logement vide
Questions fréquentes
Je vends une maison individuelle. La surface Carrez est-elle obligatoire ?
Non, sauf si la maison fait partie d'une copropriété. La loi Carrez concerne la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété.
Ma cave et mon garage doivent-ils être mesurés ?
Non. La surface Carrez ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, ni aux emplacements de stationnement. Les lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte non plus.
La surface réelle est inférieure de 7 % à celle de l'acte. Que peut faire l'acquéreur ?
Au-delà d'un vingtième, soit 5 %, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Mon ancien mesurage Carrez est-il encore valable ?
Aucune durée de validité n'est fixée par la loi. Le mesurage reste exact tant que le lot n'a pas été modifié. Après des travaux qui changent les surfaces, une cloison ajoutée ou des combles aménagés par exemple, il faut le refaire.
Le bail ne mentionne pas la surface habitable. Que peut faire le locataire ?
Il peut mettre le propriétaire en demeure de l'indiquer dans le mois qui suit la signature du bail. Sans réponse dans un délai d'un mois, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant la mise en demeure.
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